伊賀市の改良住宅687戸のうち、少なくとも236戸（約34%）で、市が入居を決めた人と実際に住んでいる人が一致していませんでした。
親族が同居の承認や名義承継の手続きなしに住み続けていたケースのほか、親族ではない別人が住んでいたケース、同一人物が複数の部屋の名義人になっていたケースも報じられています。
長く表に出なかった背景には、改良住宅には収入報告の義務がないとされ、居住実態を継続して把握しにくい仕組みがあったと伝えられています。
問題が明るみに出たのは、2026年4月に稲森稔尚市長が監査を要求したことがきっかけです。
同じ監査では、家賃滞納や無許可増築、駐車場使用料の問題も判明しています。
調査時点で51戸が退去し、27戸が名義承継を完了、158戸は対応が続いています。
経緯、内訳、制度上の理由、今後の対応を順に整理します。
伊賀市営住宅の別人居住とは？236戸で何が起きていたのか
2026年11月、伊賀市が市営住宅の入居状況を調査した結果を公表しました。
調査対象の改良住宅687戸のうち、少なくとも236戸（約34%）で、市が入居を決めた人と実際に住んでいる人が一致していませんでした。
NHKや中日新聞、東海テレビなど複数の大手報道は、いずれも236戸で一致して伝えています。
一部の媒体では別の戸数も伝えられていますが、本記事では236戸を基準に整理します。
この問題は、名義上の入居者と実際の居住者がずれていたことが核心です。
以下では、どんなケースがあったのか、いつ表に出たのか、今どこまで是正されているのかを順に見ていきます。
182戸という数字も一部で報じられていますが、236戸は複数の大手メディアで報じられており、本記事ではこちらを前提に整理します。
ただし、数字の取り扱いについては今後の公表内容で変わる可能性があります。
別人居住の3つのパターン
「別人居住」とは、市が入居者として決定した人と、実際にその部屋で暮らしている人が異なっていた状態を指します。
報道で示されている事例は、大きく3つに分かれます。
- 入居者の親族が、同居の承認も名義の承継手続きもないまま住み続けていたケース
- 入居者とは親族ではない、まったくの別人が住んでいたケース
- 同一人物が複数の部屋で名義人となり、それぞれを利用していたケース
三つのパターンに共通するのは、名義と実際の居住がずれている点です。
市の記録上の入居者と、部屋の実態が食い違ったまま長い間放置されていたことになります。
親族が住んでいた事例も、同居の承認や承継の手続きを経ていなければ、市が把握できる実態からは外れてしまいます。
「別人が住んでいた」という言葉だけで、住民を一律に不正入居者とみなすのは誤解のもとになります。
報道で明らかにされているのは、名義と居住がずれていたという事実です。
個々の住民がどのような事情で住んでいたのかは、公表されている範囲では分かりません。
別人居住は大きく3つに分けられます。
「全くの別人」は、名義人と血縁も同居の関係もない第三者が住んでいるケースです。
「親族」は、名義人の家族や親族が名義人に無断で住み続けるケースです。
「同一人物の複数戸利用」は、同じ人物が複数の市営住宅を使っているケースです。
駐車場使用料の徴収から11月の公表までの経緯
今回の監査は、河合団地の駐車場使用料をめぐる問題がきっかけで始まりました。
監査の発端は、河合団地の駐車場使用料の扱いにあります。
河合団地（18戸）では、平成17年度（2005年度）から条例の根拠がないまま、月額2,000円の駐車場使用料が徴収されていました。
稲森稔尚市長は、2026年4月21日の市議会全員協議会で監査要求の方針を示し、4月27日に監査委員へ正式に要求しました。
監査は4月30日から11月11日まで、約半年にわたって行われました。
職員への聞き取り、帳簿の点検、現地確認などを通じて、次の5項目が対象になっています。
対象は、河合団地の駐車場使用料、増築物と残置物、入居要件の不備、家賃滞納、条例に基づかない執行管理の5項目です。
経緯を時系列で並べると、次のようになります。
| 日付 | できごと |
|---|---|
| 2005年度（平成17年度）〜 | 河合団地で、条例の根拠がないまま駐車場使用料（月額2,000円）の徴収を開始 |
| 2023年〜 | 市が改良住宅の居住実態を把握するため、アンケートと訪問調査を開始 |
| 2026年4月21日 | 稲森市長が市議会全員協議会で監査要求の方針を表明 |
| 2026年4月27日 | 市長が監査委員に監査を正式に要求 |
| 2026年4月30日 | 監査委員による審査が始まる |
| 2026年5月分以降 | 河合団地の駐車場使用料の徴収を停止 |
| 2026年6月 | 市議会定例会で条例改正と返還予算（168万5,000円）が可決 |
| 2026年11月11日 | 監査委員が報告書を提出。NHKが「236戸で別人の入居を確認」と速報 |
| 2026年11月12日 | 市長が自身のSNSで、報告書を受け取ったことと調査結果を明らかにする |
| 2026年11月13日 | 市が正式に調査結果を発表し、記者会見を開く。各メディアが一斉に報じる |
駐車場使用料の徴収と別人居住は、同じ監査から見つかった別々の問題なので、混同しないでください。
稲森市長は1期目の任期が始まったばかりの2024年11月21日に、第6代伊賀市長に就任しました。
伊賀市議、三重県議（3期）を経て、市長選で初当選した人物です。
市長は、今回の問題を「長年にわたり放置されてきた『負の遺産』そのもの」と評しています。
自ら監査を要求し、その結果を公表した点が、報道でも大きく取り上げられました。
▶ 調査した住宅の約34％占める…市営住宅236戸に“別人”が入居 市長自らが監査要求して判明し改革を宣言
伊賀市営住宅の別人居住236戸、是正はどこまで進んだか
同じ監査では、家賃滞納の総額（約1億493万円）も明らかになりました。
ただしこちらは市営住宅全体（管理1,530戸・入居937戸）が対象で、別人居住の母数（改良住宅687戸）とは別の問題として読み分けてください。
是正状況の内訳
2026年11月16日時点で、別人居住が確認された236戸の是正状況は次のとおりです。
| 区分 | 戸数 | 内容 |
|---|---|---|
| 退去済み | 51戸 | 入居していた人が退去した住宅 |
| 名義承継完了 | 27戸 | 正規の名義承継手続きが完了した住宅 |
| 対応中 | 158戸 | 是正に向けた対応が進められている住宅 |
| 合計 | 236戸 | 別人居住が確認された住宅の総数 |
対応中の158戸が過半数を占めており、是正はまだ途中の段階にあります。
退去や名義承継には、本人の経済状況や相続関係の整理が必要になります。
そのため、対応中の住宅がすぐに減るとは限りません。
この内訳は調査時点の数字で、退去や名義承継が進めば今後の数字は変わります。
687戸・937戸・1,530戸の母数の違い
この問題の報道では、687戸、937戸、1,530戸と、複数の数字が登場します。
それぞれが何を指すのかを整理しておきます。
- 改良住宅687戸：別人居住の調査対象となった住宅の数
- 市営住宅1,530戸：市が管理する住宅全体の数
- 入居937戸：1,530戸のうち、入居が続いている住宅の数（家賃滞納の調査対象もこの範囲）
34%は、236戸を改良住宅687戸で割った数字です。
市営住宅全体を分母にした割合ではありません。
市営住宅全体で見ると、236戸の割合はそれより小さくなります。
1,530戸や937戸を別人居住の分母として使うと、割合を取り違えるので注意してください。
伊賀市営住宅で別人居住が見逃された理由と、放置が招く実害
なぜ長年にわたって見過ごされてきたのかは、改良住宅という制度の仕組みを知ると理解しやすくなります。
別人居住が放置された結果、家賃滞納は総額約1億493万円にのぼり、滞納期間は最長36年4カ月、滞納額の最高は331万円に達していました。
入居者の実態確認が行き届かなかったことが、こうした未収金を生んだ一因と考えられます。
改良住宅と一般の市営住宅はどう違うのか
改良住宅は、住宅地区改良法に基づいて自治体が建設する公営住宅の一種です。
同法は、不良住宅が密集して保安・衛生などの面で危険または有害な状況にある一団地を改良することを目的としています。
伊賀市の改良住宅は、地域住民の入居が優先される住宅として運用されてきました。
一般の市営住宅と比べると、入居の考え方や入居後のチェックの仕組みに違いがあります。
主な違いを表にまとめます。
| 項目 | 改良住宅 | 一般の市営住宅 |
|---|---|---|
| 根拠となる法律 | 住宅地区改良法に基づく公営住宅の一種 | 公営住宅として公営住宅法の対象 |
| 入居の考え方 | 地域住民の入居が優先される | 募集の内容に沿って入居者を決める |
| 収入の報告 | 収入報告の義務がないとされる | 報告が求められる（報道では違いとして指摘されている） |
| 入居後のチェック | 継続的に入居実態を把握する仕組みが弱かったとされる | 募集要項で、同居人を含めて市税などを滞納していないことなどを条件にしている |
改良住宅には収入報告の義務がないとされ、居住実態を継続して把握しにくい構造があったと報じられています。
市は過去に「市営住宅あり方検討委員会」を設け、市営住宅のあり方について検討を重ねてきた経緯もあります。
それでも、名義承継の手続きが徹底されず、親族の居住や又貸しが長く是正されなかったことが、今回の問題の背景とされています。
又貸し・名義承継の違法性と二次被害
宅建士の立場から解説する寄稿では、公営住宅法について「他の者に貸し、又はその入居の権利を他の者に譲渡してはならない」と定められていると紹介されています。
又貸しや入居権の譲渡は、公営住宅法で禁じられています。
同じ寄稿は、民間の賃貸でも貸主の承諾なく転貸すれば契約解除の理由になると解説しています。
契約者と実際に住む人が異なると、部屋の破損や清掃の責任を負う人が曖昧になるという指摘もあります。
親族が住んでいた場合でも、同居の承認や承継の手続きがなければ、名義と居住はずれたままになります。
セキュリティ分野の解説では、名義人の情報が第三者の管理下に置かれると、本人確認が形骸化するおそれが挙げられています。
投票所の入場券が不正に利用されるおそれや、行政・金融機関からの重要な郵便物が正規の受取人に届かないリスクも指摘されています。
投票の不正利用は、公職選挙法上の詐偽投票罪に抵触しうると解説されています。
以下の懸念は専門家が挙げるものであり、今回の事件で実害が確認されたという報道ではありません。
伊賀市営住宅の別人居住は今後どうなるのか
2026年11月16日時点で、市は今後の対応方針を示していますが、その多くは検討や見直しの段階にあります。
強制退去・明渡しと管理見直しの現状
市は、強制退去や明渡し請求などの法的措置を検討する方針を示しています。
法的措置は、現時点では検討段階です。
確定した事項として扱うのではなく、今後の市の発表を待つ必要があります。
市は、例外なく厳しい対応を取るとしています。
一方で、個別の事情をどう扱うかは今後の運用上の課題とされています。
無許可増築についても、市は撤去も視野に入れているとしています。
改良住宅のある7団地すべてで市の許可のない増築が確認されており、増築の面積は計1,249平方メートルにのぼります。
多くは40年以上前から行われたとみられています。
来年度からの管理方針では、賃貸借契約の必須化などの見直しが示されています。
監査委員は、継続的に入居者の実態を把握する仕組みの構築と、退去時の原状回復制度の整備を求めています。
稲森市長は、今後の改革について「本来の姿を取り戻して、温かい地域コミュニティーを再生させていく改革をしっかり進めていきたい」と述べています。
残る課題は次の3つです。
- 対応中の158戸で、退去や名義承継に時間がかかる可能性があること
- 無許可増築の原状回復費用を誰が負うのかが、増築者がすでに退去・死亡している場合に不明確になりうること
- 退去の対象になる人が、生活に困窮するリスクがあること
処分の有無は公表されておらず、懲戒などを前提にした書き込みは事実として扱えません。
自分の住む地域が対象か確認するには
別人居住が確認された対象は、改良住宅687戸のうち236戸です。
無許可増築については、改良住宅のある7団地すべてで確認されています。
ただし、近隣の住宅が対象かどうかは、本記事の数字だけでは判断できません。
2026年11月16日時点で、市の公式サイトに監査報告書そのものが掲載されているかは確認できていません。
そのため、市の広報や問い合わせ先で、公表されている情報を直接確認するのが確実です。
近隣が対象かどうかは、市の公表情報で直接確認してください。
インターネット上では、地域の住宅を推測で特定する書き込みも見られます。
事実確認ができていない住宅や住民の情報は、広げないようにしてください。
まとめ：伊賀市営住宅の別人問題で押さえる3点
- 対象と数字：改良住宅687戸のうち236戸（約34%）で入居者と居住者が一致せず、2026年11月16日時点で51戸が退去、27戸が名義承継を完了、158戸が対応中です。
- なぜ見逃されたか：収入報告の義務がないとされる改良住宅の仕組みが背景にあるとされています。今後の法的措置は、検討段階にとどまっています。
- 確認すべき点：近隣が対象かどうかは市の公表情報で確認してください。処分の有無は、現時点では公表されていません。